新华财经北京6月30日电（李倩倩）清华大学国家金融研究院副院长王娴在近日召开的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上指出，发展住房租赁REITs不仅有助于解决住房租赁企业融资难问题，也将推动企业从传统开发销售模式向经营不动产的轻资产模式转型。
REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资，起源于美国，在全球已经发展100多年。王娴认为，REITs有三方面主要特征：一是主要投资于法律规定的合格资产；二是绝大部分收益要来自于合格资产，并享受对应的税收优惠；三是具有强制分配政策，绝大部分运营收益要分配给投资者。
据王娴介绍，虽然住宅和商业地产占美国REITs资产的份额接近40%，但我国基础设施公募REITs严格限定了基础资产不能是住宅和商业地产。
中国证券监督管理委员会2020年8月正式发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
“我国基础设施公募REITs是在支持新基建发展的大背景下推出的。”王娴介绍，在基础资产也就是投资标的的选择上，首批试点项目共9个，涵盖仓储物流、高速公路、工业园区、城市污水处理、垃圾发电等资产类型，募集资金主要用于基础设施和公用事业建设。
建设运营成本高、收益率低、融资难，是制约住房租赁行业发展的一大突出问题。此前，不少业内人士指出，住房租赁市场发展需要低成本、长期性的资金支持，从国际经验来看，推出住房租赁REITs是拓宽企业融资渠道、实现住房租赁市场平稳健康发展的重要制度安排。
2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
王娴认为，目前房企自持租赁住房的重资产运营模式普遍面临收益率低、融资难等问题。住房租赁REITs的推出，一方面有助于持有租赁住房的企业融资，即企业可以持有的租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者发行证券筹集资金，证券持有人最终享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产增值。
另一方面，住房租赁REITs有助于房地产企业转型。王娴指出，通过发行租赁住房REITs，房地产企业可以从原来传统的开发、销售的模式，转型为管理租赁住房的轻资产经营模式。即房地产企业作为持有人，可将租赁住房项目卖给项目公司，由项目公司发行ABS，房企从资产持有者转变为物业管理者，实现经营模式的转变。
与住宅和商业地产不同，租赁住房具有更强的民生属性，是解决好大城市住房突出问题，缓解新市民、青年人等住房困难的重要抓手。王娴预计，下一步，租赁住房REITs有望继基础设施公募REITs首批试点项目之后，成为REITs基础资产多元化的一个重要领域进行探索试点。
编辑：李连敏
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