重庆九龙坡创新模式推进城镇老旧小区改造

新华财经重庆12月30日电（记者王松涛）近年来，重庆九龙坡区以城市更新为主线，以改善民生为核心，规划先行、全域覆盖，着力推进城镇老旧小区改造工作。旧貌换新颜的老旧小区背后，是全国首个PPP（政府和社会资本合作）模式老旧小区改造项目在发力。

推动项目进入财政部PPP库，撬动社会资本投资

在重庆九龙坡区，农贸市场周边老旧小区、杨家坪兴胜路片区、兰花小区、劳动三村、红育坡小区、埝山苑片区是出了名的老旧小区，总建筑面积约102万平方米，急需改造的栋数有366栋，涉及14336户住户。这些老旧小区普遍存在基础设施老化、生态环境变差、配套设施匮乏、便民服务跟不上的情况。为推动这些老旧小区改造，九龙坡区引进社会资本，搭建风险共担、利益共享机制，在全国率先采用PPP模式来实施改造。

九龙坡区政府通过可行性缺口补助、将缺口补助纳入年度财政预算和财政中期规划等优惠条件来吸引投资人。区住建委推动了项目物有所值评估报告、财政承受能力论证报告和实施方案等“两评一案”的编制及批复，协调区发改委、财政局、规划自然资源局、环保局等单位开展相关专业评估，促成项目立项审批，顺利将项目列入2020年中央补助支持城镇老旧小区改造计划，并在2020年纳入财政部政府和社会资本合作项目库。

围绕项目推进和落地，九龙坡区政府开展了大量细致工作，组织专题座谈会，向民营企业提供资产收益权支持，宣传老旧小区改造及城市更新的政策，着力促成建设银行等大型金融机构参与老旧小区改造这一民生工程领域的金融支持，最终择优引入具有丰富的改造老旧小区经验的北京愿景集团参与九龙坡区城镇老旧小区改造项目。

探索模式创新，发挥市场主体作用

九龙坡区政府采用ROT（改造-运营-移交）模式将社会资本的市场活力融入基础设施建设和公众服务中，同时发挥政府方积极主导的作用。

在传统旧改模式下，政府扮演投资者、融资者、建设者与监管者等多重角色，投资大、负担重。PPP模式下，政府主要负责政策支持，社会资本负责投融资、建设、运营。这个模式大大缓解了政府投资压力，发挥企业的资产管理优势，重塑了片区商业环境，激活了片区低效与闲置资产，通过整合低效资产，实现了多元还款来源。

重庆工商大学长江上游经济研究中心研究员莫远明说，ROT模式作为PPP模式中的一种，是国家发改委等部门大力推广的模式。ROT模式既符合国家政策导向，又符合政府严控债务的要求，有利于政府职能转变，可以大大缓解财政压力，提升项目效率和质量，降低项目全生命周期成本。

九龙坡区还发挥愿景集团的资产管理优势，重塑片区商业环境，激活片区低效与闲置资产，整合了停车位、社区便民服务用房、社区食堂、门面房及铺面、单元楼广告板、物业管理、楼栋清扫服务、养老服务设施等资产、智能充电桩等资产。这些资产在运营期间都将由项目公司进行一体化运营管理。

据九龙坡区住建委相关人士介绍，这项老旧小区改造项目总投资约3.7亿元，建设期1年已完成，运营期有10年。从项目前期调研、整体设计至专业改造，运营视角都贯穿项目全过程。预计运营期内企业经营收入将达到12271万元，可以覆盖项目运营期的所有运维成本，为项目优质运营打下基础，也有助于缓解政府投资压力，真正提升项目的社会效益。

创新改管一体，搭建长效管理机制

据介绍，九龙坡区老旧小区改造还按照“党建引领、基层推动、群众点单”的思路，构建老旧小区改造“建、管、运”全链条的“五议”工作机制，“居民提议、大家商议、社区复议、专业审议、最终决议”推动提升居民的参与度、获得感。按照“消隐患、提环境、补功能、留记忆、强管理”的原则，由区级领导统筹住区相关部门、街道党工委、社区党委等单位，联合项目参建方，充分提炼群众需求，搭建起包含“双周例会、专题会议、现场会议”等工作机制，强化了项目各个阶段中的“党建引导监督，群众深度参与，企业专业改造”，实现多方共建共享。

老旧小区改造还在物业管理上实行专业公司和居民自治相结合，实施专业管理和智慧化管理。由愿景集团成立重庆和家物业公司入驻，以政府购买服务和居民交纳物业费相结合的方式，负责整个片区改造后的区域化物业管理服务工作，并向居民提供家政服务、水电安装、电器维修、房屋中介等个性化有偿服务。智慧管理方面，在公共区域增设视频监控、违停抓拍等设施，有效处置治安、高空抛物、乱停乱放等问题；增设化粪池安全监测及自动报警系统、智能门禁系统等，有效提高了老旧小区的安全防范和应急处置能力。

完善功能配套，促进居住品质提升

九龙坡区老旧小区既注重硬件设施的人性化提升，完善功能配套，也注重获得感、幸福感、安全感的人文化改造，促进居住品质提升。

例如，改造后，老旧小区因地制宜修建了特色功能性建筑，修建了五彩风雨长廊，串联小区楼栋，方便居民“天晴落雨”出行；打造了宅间院坝休闲区域，配置桌子、座椅，铺装柏油及各类石材路面；更新了公共绿化景观，让居民“开门见绿、推窗见景、出门进园”。一系列整治、美化、提升措施，实现了“内外兼修”、有“颜值”更有“内涵”的效果，创造出集“安全、整洁、健康、智慧、文明、温暖”于一体的社区。

九龙坡区还针对老旧小区建设年代较早，无车库、无固定停车位等情况，采取“边改边增”的方式，利用闲置空间缓解小区停车难。先后新建停车楼3个、停车位386个，重新规划路内停车位571个、小区空地停车位381个，这些改造获得居民广泛好评。

住房和城乡建设部直属机关党委常务副书记张学勤认为，九龙坡老旧小区改造项目形成政府、企业、居民、银行多位一体，多方参与的模式，与社会主流价值观一致，整体改造效果有烟火气、有生活味道、有亲情和邻里温暖，物业管理上也超出了传统物业概念，有助于可持续发展，而且多项目捆绑平衡、规模算账实现了项目的社会效益最优化，这些改管运一体化的尝试值得推广。