着力保障改善民生　完整社区建设激发市场巨大潜力

新华财经北京7月1日电（记者高婷、何丰伦、李宇佳）“社区虽小，但连着千家万户，做好社区工作十分重要”。2023年初召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，“从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”，部署“开展完整社区建设试点”“打造一批完整社区样板”。

随着各地持续推进完整社区建设，2023年，住房城乡建设部等7部门决定在全国106个社区开展完整社区建设试点。截至目前，住房城乡建设部汇编并公布了三批完整社区建设案例集，每批选出10个典型案例，为完整社区建设打造样板，供各地学习借鉴。

业内专家表示，完整社区建设着力改善和保障民生，能够激发相关产业巨大发展潜力；完整社区建设不是一朝一夕的事情，大量资源整合持续投入，是实现完整社区建设“质优价优”的重要前提。

完整社区建设内涵丰富　着力保障改善民生

“完整社区”概念由国家最高科学技术奖获得者吴良镛院士于2010年在国内首次提出。2021年底，住房城乡建设部印发《完整居住社区建设指南》（以下简称《指南》），明确完整居住社区是指在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理和健全的社区管理机制，且居民归属感、认同感较强的居住社区。

记者采访北京西城区中海地产大吉巷城市更新项目时了解到，该项目通过完整社区建设为周边群众带来“一刻钟生活圈”。项目东侧绿地在设计公园功能之初，就充分考虑到周边居民运动健身、休闲漫步、偶尔小聚的场所需求，还设立了篮球场、休闲草坪、台阶剧场等公共活动空间。

《指南》还对完整社区的规模给出指导意见：各地应根据儿童、老年人等社区居民的步行能力、基本服务设施的服务能力以及社区综合管理能力等，合理确定完整居住社区规模。

根据住房城乡建设部公布的数据，2019年到2024年，全国建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。记者在北京、辽宁、广西等地调研时发现，各地实践着重从提升“一老一幼”居住体验出发，合理确定完整社区规模。

“城市更新导向清晰，是站在保障和改善民生、拉动投资消费角度推进的。完整社区建设从‘一老一小’角度来发力，同样也是从民生层面出发。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受记者采访时表示。

中国政法大学商学院副教授熊柴表示，“一老一小”是社区中最常住、最脆弱的群体。这一政策导向顺应了我国人口发展少子化、老龄化趋势，通过完善社区“一老一小”设施和服务体系补齐历史欠账，既可既缓解家庭压力，又能提升公共服务均等化水平，能够切实增强人民群众的获得感和幸福感。

因地制宜开展完整社区建设　激发相关产业发展潜力

《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）5月发布，今后完整社区建设工作将如何发力？住房城乡建设部副部长秦海翔在国新办新闻发布会上表示，将持续开展完整社区建设，因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施以及停车、充电等市政配套设施，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。

辽宁省沈阳市皇姑区牡丹社区是完整社区建设案例集（第一批）中的典型案例之一。该社区建于20世纪80年代，共有住宅60余栋。记者调研时发现，牡丹社区深化“先体检、后更新”的社区体检更新一体化推进机制，运用类似中医看病的“望、闻、问、切”开展社区专项体检，根据居民意愿量身定制“需求清单”，再经专业设计单位与“人民设计师”共同设计，最终形成最优改造方案。这与《意见》中提到的“引导居民、规划师、设计师等参与社区建设”相契合。

据了解，牡丹社区老年人比例超过40%。因此，社区充分运用“养老+”思维，不断破题。通过引入第三方机构，社区开设了老年餐厅，推出适合老年人的菜品；建设居家养老服务中心，老年活动室、助浴室、日间照料室等功能房间为老人提供专业的一体化居家养老服务；还与沈阳二四二医院密切合作，进一步完善“大病在三级医院、小病在社区、康复护理治疗在二级医院”的医养体系建设；此外，通过智慧养老信息平台，社区可提供普惠性紧急救援服务、重点独居老人关爱服务、日常生活服务等。

“牡丹经验”也让市场看到完整社区建设正在激发银发经济等相关产业发展的巨大潜力。“完整社区建设过程中会激发相应社区增值服务，如银发经济就值得培育，能够有效激活社区消费潜力。”严跃进说。

智慧社区发展潜力同样巨大。记者在广西调研时了解到，智慧社区中最基础的硬件投入是智能监控、人脸指纹识别等，按每户30—40元/月计算，移动电信等运营商3—4年即可收回成本。据住房城乡建设部统计，全国2000年前建成的老旧小区超过16万个，涉及居民约4200万户，建筑面积约40亿平方米。“即便是按照4200万户居民数量统计，每年也能直接带来150亿—200亿元智能服务收入。”广西水利电力职业技术学院博士工作室负责人刘俊清说。

整合资源、多渠道筹措资金　实现完整社区建设“质优价优”

记者调研时发现，不少老旧小区位于城市核心区域，人流密度较大，广告位、停车位、充电桩等能够形成较为明显的现金流收入。如果能够有效统筹这些收入，就可通过合理管理、科学支配，成功盘活社区“资产潜力”。

广西南宁市岭南家园小区楼龄已超20年。2023年下半年，该小区所有业主同意并完成住宅老旧电梯更新的签字，2024年上半年，小区完成了46台老旧电梯的更新。

该小区业委会成员陈胜平告诉记者：“岭南家园每年广告、停车位等各项收入有30万—40万元。由于前几年坚持将各项收入专款专户管理，业委会在社区街道办的指导下，征求全体业主同意后，将这些收入和未来各项物业收入作为电梯更新的费用来源，分期支付给招标进入的电梯企业。”

2024年，南宁市启动超长期特别国债支持的住宅老旧电梯更新改造项目。“相关政策出台后，我们迅速成立了换梯工作小组。电梯补贴不能覆盖的款项，由小区公共收益分三年支出。”陈胜平说，这相当于业主们没花一分钱，通过国家财政补贴和小区公共收益，用上新电梯。

严跃进说，城市更新工作要积极尝试将财政工具介入进来，如地方可尝试通过专项债筹集资金支持完整社区建设。

2024年10月，住房城乡建设部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，新增实施100万套城中村和城市危旧房改造，并提出重点支持地级以上城市、开发性政策性金融机构给予专项借款、允许地方发行政府专项债、给予税费优惠、商业银行根据项目评估发放商业贷款五条政策。此后，各地持续推进城市更新，记者注意到，江西、山东等地已有利用专项债支持社区更新的案例。

业内专家建议，应在体制机制上进行创新，构建完整的社区长效运营模式。在使用市区两级财政资金和申请中央补助资金的基础上，应积极拓展资金渠道，如采用“EPC+O”的模式，即工程设计、采购、施工与运营整合为一体的项目全生命周期管理模式，吸引有实力、有经验的社会资本参与完整社区建设，或通过发行地方政府专项债券结合引入社会资本等渠道，筹措改造资金。

桂林旅游学院研究员、广西高校人文社会科学重点研究基地休闲养生旅游研究中心主任付德申说，完整社区建设不是一朝一夕的事情，大量资源整合持续投入，是实现完整社区建设“质优价优”的重要前提。

编辑：程沥娇

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